「マンション投資を始めるなら物件をしっかり選ぶべき」
「中古のマンション投資の方が成功しやすい」
など、中古のマンション投資を勧める声は多いです。
中古であれば、価格が安く立地が良い物件を購入でき、実績などもわかっていて、成功確率を高くできるためです。
ここでは、マンション投資を始めるなら中古からと言われる3つの理由について、紹介しています。
マンション投資を考えている方は、中古物件の良さを確認し、物件選びの参考にしてください。

マンション投資を始めるなら中古からと言われる理由の1つが、価格が安いことです。
築年数にもよりますが、中古マンション相場は、新築マンションの6割〜8割程度であるものが多いです。
安い価格でマンションを購入できれば、毎月の投資用ローン返済額を少なく済ませることができます。
ローン返済額が少なければ、利回りが高くなり、安定したキャッシュフローを確保することが可能です。
新築マンションはもちろん入居率が高い、注目を集めやすい、設備や外装が綺麗であるといった数多くのメリットがあります。そのためケースによっては新築マンション投資も悪い選択ではありません。
ただし投資初心者の方にとっては、価格の高い新築マンションはローン返済が負担になることもあります。
ローン返済額が多いと、家賃を高く設定しないと採算がとれませんし、返済に失敗するリスクも高くなってしまいます。
新築マンション投資は中級者以上の方の選択肢になってくるでしょう。
中古マンションであれば、新築のマンションを買うよりもローン利用額も返済額も安くなるため、負担を抑えたマンション経営が可能です。
まずは低リスクで不動産投資を始めたい、そう考える方にとっては中古マンションはおすすめです。

マンション投資は中古が良いと言われる理由が、それまでの入居実績などで先の需要が読めるためです。
中古マンションであれば、利回りや入居者層、入居率などは、実際に経営をする中で既に判明しています。これまでどれほどの人がそのマンションに住み、持ち主は家賃をどの程度得ることができていたのかなどのデータを、購入前に確認できます。
入居実績などをベースに考えられるため、精度の高い将来のシミュレーションを立てることが可能です。
これにより、マンション経営の成功確率を高めることができます。

■実績が悪い中古マンションは避けるのが無難

中古のマンション投資は、さまざまな実績を見て購入判断できるのがメリットです。
間違っても、実績が悪い中古マンションを、選ぶことがないようにしましょう。
これまで、入居率や利回りが悪かった物件が、急に良くなることはありません。
価格は安いかもしれませんが、さらに入居率が低くなり、利回りが悪化する可能性があります。

・これまでの入居率
・実際の利回り
・かかるコスト
・入居者間のトラブルの有無
・入居者層
・競合物件
などを確認し、条件の良い中古マンション投資ができるかどうか、判断するようにしましょう。

繰り返すようですが、
・入居率が低い
・利回りが悪い
・マーケットが小さい
・競合物件が多く分が悪い
など、条件が悪い中古マンション投資になるのであれば、他物件を検討することをおすすめします。

マンション投資を始めるなら中古からと言われる理由が、立地が良い物件を見つけやすいからです。

・駅やバス停が近い
・スーパーやショッピングモールが近い
・周辺の医療施設や教育施設が充実している
・再開発エリアに近い
・昔からネームバリューがあり人気の地域

これらの条件を持つマンションが人気の高いマンションだと言えます。
こういったエリアは、多くの人にとって生活がしやすいため、人気が集中します。
しかし今からそういった場所にマンションを立てようと思っても、すでに建物が多く空き地が少ないため、建てられるマンションは限られてしまいます。
また新築マンションをそういった場所に建て替えるためには、すでにある建物を取り壊したり、利用者に退去してもらわなければいけません。
建築費用以外に取り壊し費用もかかります。そのため建築費用が高く、販売価格も高くなってしまいます。
しかし、中古マンションであれば、既に建っている物件が対象です。
立地の良いエリアに建てられた物件が多く、たくさんの投資用物件が売られています。
好立地に建てられたマンションを購入し、経営できるのが中古マンション物件の良い点です。
これから先建てられるマンションでも良い立地のものは見つけることは可能ですが、良い立地の物件を見つけるまでに時間がかかることが多いですし、選択肢が少ないです。
中古マンション物件であれば、豊富な選択肢から自分の予算に合わせた物件選びができます。

■立地の良いエリアでマンション投資をするメリット

立地が良いエリアでマンション投資をする場合、以下3つのメリットがあります。
・入居者を確保しやすい
・家賃が下がりづらい
・売却もしやすい
それぞれのメリットについて、見ていきましょう。

●入居者を確保しやすい
人気エリアに住みたい人はたくさんいるため、入居者を確保しやすいのが、1つ目のメリットです。
空室リスクを軽減できるため、安定した収入を得て毎年確実なキャッシュフローを確保できます。
人気エリアでのマンション投資は、入居率が高いのが魅力的です。

●家賃が下がりづらい
人気エリアの中古マンションは、需要が高いため急激な家賃の低下がないのもメリットです。
築年数20年を超えると、家賃の下落率は非常に小さくなると言われます。
家賃が下がらなければ、その分、多くの利益を得ることができます。
入居希望者が多いからこそ、家賃を下げなくても、入居者の確保が可能です。

●売却もしやすい
需要のある人気エリアであれば、なんらかの事情で売却をすることになっても、すぐに新しい買い手が見つかるでしょう。
賃貸から売却へ、投資方針を変更した場合でも、リスクが少ないのがメリットです。
このような理由から、立地が良いエリアでのマンション投資がおすすめです。
不動産物件の運営には出口戦略を立てることも重要です。
良い立地の中古物件は出口戦略を立てやすいのです。

マンション投資を始めるなら中古からと言われる、3つの理由について紹介しました。
中古のマンション投資は、価格や立地、情報の面でメリットがあるため、リスクの少ないマンション経営が可能です。
これからマンション投資を検討している方は、早速、物件選びなど進めていきましょう。
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