不動産投資を検討していて「不動産投資で節税できるって聞いたけど理由は？」「どのような仕組みで節税できるの？」など、節税について詳しく知りたい方は多いでしょう。
不動産投資をすれば、所得額を減らし、所得税や住民税を節税することが可能です。

どのような仕組みで節税できるかを知っていれば、不動産投資をする・しないの判断もしやすくなります。
ここでは、不動産投資をして節税できる4つの理由や仕組みについて解説します。

不動産投資で節税ができる理由は、不動産所得を給与所得と損益通算できるからです。損益通算とは、赤字所得と他の黒字所得を相殺できる仕組みになります。赤字と黒字の相殺によって合計所得額が減らし、課税される所得税や住民税を少なくします。
例えば、不動産所得が200万円の赤字で給与所得が400万円の場合、損益通算をしなければ、それぞれの所得に課税されることになります。

損益通算がない場合
・不動産所得−200万円：赤字なので非課税
・給与所得400万円：400万円に対して所得税と住民税がかかる

しかし、損益通算をすれば「−200万円＋400万円＝200万円」となり、合計所得額は200万円まで減ります。

損益通算がある場合
・合計所得200万円：200万円に対して所得税と住民税がかかる

所得額400万円と200万円の場合、所得税は以下の通りです。

・所得額400万円：372,500円（税率20%、控除427,500円）
・所得額200万円：102,500円（税率10%、控除97,500円）
※上記は概算です。
※他の控除等は考慮していません。

このように、不動産所得が赤字の場合は給与所得と損益通算ができ、所得の合計額を減らすことで節税が可能です。
なお、不動産所得は給与所得以外にも、利子所得や雑所得、配当所得とも損益通算ができます。

不動産投資で節税できる理由の1つが、減価償却費を経費に計上できるためです。減価償却費を経費計上できることで、長期にわたり赤字所得にできる可能性があります。

減価償却とは、マンションやアパートなど長期間使用する固定資産の取得費用を、長期にわたり分割して計上することです。分割する期間は、建物の構造ごとに定められた法定耐用年数によって変わります。
構造別の法定耐用年数は、次の通りです。

・木造：22年
・軽量鉄骨プレハブ造（肉厚3mm以下）：19年
・軽量鉄骨プレハブ造（肉厚3mm超4mm以下）：27年
・重量鉄骨造（肉厚4mm超）：34年
・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造：47年

例えば、新築木造アパートの取得費用が4,000万円（土地代別）の場合は、取得費用の4,000万円を22年間に分けて費用計上をするので、1年あたり約180万円の減価償却費となります。

不動産所得は「収入−経費＝所得」で算出します。毎年減価償却費を経費として計上できるため、不動産所得が赤字になる可能性が高くなります。不動産所得が赤字になれば、損益通算で合計所得額を減らせるため節税が可能です。
このように、不動産投資は建物の取得費用を減価償却によって、長期にわたり経費計上できるため、不動産所得が赤字になりやすく節税を図ることができます。

不動産投資をすることで、相続税の節税にもつながります。なぜなら、不動産投資の場合は現金での相続よりも評価額を下げられるからです。相続税評価額を下げることができれば、相続税を節税することができます。

例えば、現金1億円を相続する場合、評価額は額面通り1億円です。
しかし、1億円（建物5,000万円・土地取得5,000万円）で不動産投資用の建物を建てた場合、土地と建物の評価額は、次のようになります。

・土地：路線価で評価。時価の8割程度
・建物：固定資産税評価額で評価。時価の6割程度

現金だと評価額1億円ですが、
・土地の評価額は約4,000万円（5,000万円×8割）
・建物の評価額は約3,000万円（5,000万円×6割）
合計の評価額は約7,000万円となり、現金に比べ大幅な節税が可能です。

また、賃貸用物件の土地は貸家建付地として、さらに評価額が約2割、建物は約3割下がりますので、最終的な評価額は、

・土地：約3,200万円
・建物：約2,100万円

となり、合計の評価額は約5,300万円になります。
つまり、不動産投資をした場合は、現金で相続するのに比べ、半分程度まで相続税を減らせる可能性があるということです。

相続税には控除枠が設けられており、その基本控除枠は3000万円+（相続人の人数×600万円）です。

つまり相続人が3人いれば、基礎控除枠は3,000万+（600万×3）＝4,800万円まで非課税になります。
評価額が1億円から5,300万円になれば、ほとんどの資産が控除枠に収まり相続税の支払いも僅かです。

不動産投資は様々な費用を経費計上できます。不動産所得は「収入−経費＝所得」で算出するため、経費が増えれば所得を抑えることができ、節税につながります。

・減価償却費
・固定資産税
・都市計画税
・不動産取得税
・修繕積立金
・管理委託手数料
・登録免許税
・司法書士報酬
・税理士報酬
・ローンの金利手数料
・火災保険料
・地震保険料
・修繕費　など

毎年払う固定資産税や都市計画税、不動産取得時にかかる不動産取得税や登録免許税などの税金も経費扱いできます。また、不動産投資ローンで負担する金利手数料についても経費計上が可能です。

このように、不動産投資では多くの費用を経費計上できます。経費が増えれば不動産所得が赤字になる可能性が高くなり、赤字になれば損益通算によって合計所得額を減らし、所得税や住民税を軽減できます。

どのような費用が経費扱いとなるのか、事前に把握し、確定申告の際に忘れずに計上しましょう。
経費をしっかりと計上することは、税金に対する正しい知識を身につけることにも役立ちます。

まとめ
ここでは、不動産投資をして節税できる4つの理由や仕組みについて解説しました。不動産投資は、減価償却費を含め、多くの費用を経費計上できるのが特徴です。不動産所得が赤字になれば、損益通算によって合計所得額を減らすことができ、節税ができます。

また、現金で相続するよりも評価額が下がるため相続税の節税にもつながります。
不動産投資を検討している方は、ここで紹介した節税の仕組みや特徴も参考に判断してみてください。
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節税対策をしているかどうかでｍサラリーマンにとっては自分の手元に残るキャッシュが変わってきますし、相続税対策を考えている方によっては、子や孫など、遺族の方に残せる資産の量が大きく変わってきます。
きちんと法律に則った節税を行うことで、効率的な不動産物件の運営をしていきましょう。
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